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二套房新政出臺銀行搶跑 貸款需求或提升
發布于:2015-4-7 9:00:08

 房貸政策持續發酵,多家銀行應聲而變。

《中國經營報》記者了解到,工行、建行、中行三家國有大行已經開始執行新的二套房政策,首付比例降至四成。據了解,中行不日也將落實該政策。

相較之前的幾次房貸政策,此次銀行反應迅速。某國有大行信貸處處長認為,二套房首付比例調整后,按揭貸款的可貸額會隨之增加,可能引發大量貸款需求。他解釋道,雖然隨著利率市場化不斷推進,存貸利差收窄,銀行通過個人住房貸款獲得的利潤大幅減少,但個人住房貸款對銀行貸款結構有重要的調整作用,而且資產證券化后可以盤活資金,解決按揭貸款流動性差的問題。

多家銀行二套房首付松綁

繼2014年9月30日“認貸不認房”政策之后,時隔半年,刺激樓市的新一輪政策出臺。

3月30日,央行、住建部、證監會、財政部和國稅總局五大部委聯合發布二套房新政,提出擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房時,首付款比例最低可到4成。

政策剛一落地,浙商銀行就在當晚推出了新的二套房貸款首付標準:總價在500萬元以下的普通住房,首付比例最低4成,房貸利率最低為基準利率的0.7倍;別墅、排屋以及總價在500萬元以上的公寓,首付最低5成,房貸利率享8.5折。

此外,四大行也對此政策迅速做出反應。與浙商銀行不同的是,銀行方面普遍表示,二套房首付比例低至四成沒有門檻。

記者從建行北京分行住房金融部了解到,在3月31日,該行就已經得到了總行通知,開始執行二套房首付比例下調至最低40%。

3月31日下午,工行總行相關負責人表示,工商銀行將加強與各地政府部門和金融監管部門的溝通,本著“因地施策”和“風險可控”的原則,根據各城市房地產市場的狀況以及借款人的資信狀況、還款能力確定貸款首付比例和利率水平,對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的,最低首付款比例為40%。

浦發銀行北京分行相關部門人士表示,該行會按照新的政策執行,但由于銀行的相關文件有些滯后,他們建議可以先著手辦理購房手續,在這過程政策細則即可落實,客戶就能享受新的政策優惠。

至于二套房的房貸利率,在采訪中的數十家銀行均坦言并沒有變化,依然是基準利率的1.1倍。

“由于此次新政中并未對二套房貸款利率做出明確規定,各家銀行會根據借款人的信用狀況和還款能力來確定利率水平。同時,根據城市和客戶的不同,二套房首付比例可能會做出調整。”某國有大行支行行長告訴記者,新政落實后,如果一視同仁只收四成首付款,可能會造成一些客戶之后每個月的還款壓力過大。“貸款前,銀行對客戶的資質和還款能力都有一個評估,如果繳納四成首付會給客戶之后每月還款帶來困難,銀行會建議客戶增加首付成數。”該支行行長如是說。

利潤雖少卻不“雞肋”

上述國有大行信貸處處長表示,首付比例降低后,對銀行來說可貸額提高了,且消除了一次性付大額首付的顧慮后,可能會吸引相當一部分客戶來銀行辦理二手房貸款業務。

隨著利率市場化,存貸利差逐漸收窄,個人住房貸款業務是否被銀行視為“雞肋”?上述信貸處處長認為答案是否定的。他表示,不能單純從利潤的角度考慮。“的確,銀行做房貸的收益不及發展企業貸款高。但從風險的角度看,利率和風險成正比,個人住房按揭貸款的風險系數低,減值撥備少,對利潤也是有貢獻度。且根據評估,企業貸款的經濟資本占用系數高,一般小微企業經濟資本占用系數都在10%左右,住房按揭的系數在1.5%左右,相差十倍。”

上述信貸處處長坦言,在個人住房貸款利率打七折的時候,銀行的利潤就很低了,但出于對政策的支持,也為了占據市場份額,按揭貸款業務還是穩步開展。當然,很重要的一點是按揭業務還能幫助銀行開展綜合業務。他舉例道,按揭客戶多了可以促進發卡量,綁定開展其他業務,有助于鞏固客戶基礎。

他補充道,在正常情況下,商業銀行的中長期貸款要超過55%以上,才能體現信貸結構的持續和穩定,而個人住房貸款的期限又比較長,因此,個人住房貸款對信貸結構調整也有貢獻。

同時,個人住房貸款還可以實現資產證券化。某國有大行資深客戶經理告訴記者,通過資產證券化,可以有效盤活期限長、數量大的住房按揭貸款,資金快速回流以便開展新的業務,這是其他金融產品不能實現的。

某商業銀行個金部總經理認為,二套房首付比例放松之后,也許會帶來大量貸款業務,基數大了,出現不良貸款的可能性會隨著增高,但個人住房按揭貸款的風險主要是由客戶和房地產市場帶來的。

“雖然有增加不良率的風險,但銀行應該不會提前升高貸款門檻。”上述資深客戶經理告訴記者,銀行是否提高貸款標準,還要看市場的反應。他解釋道,如果貸款政策執行一段時間后,住房貸款的壞賬率升高了,銀行就有可能會做調整,會要求客戶在貸款前提供更充足的證明,或增加更多條件等。“最近幾年,我國房地產市場的供應十分充分,二套房首付限制購買力只是一方面,缺乏購買力可能才是關鍵。放寬首付比例也許不及降低貸款利率刺激效果明顯。而且銀行在貸款前期的審核本來就很嚴格,按揭貸款的不良率又很低,沒有必要提前加高門檻,畢竟銀行也要考核利潤。”

 本文來源:中國經營報
 
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