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多地政府實施“微刺激”政策 房企銷售回暖
發布于:2014-6-16 8:51:30

 近日,沈陽全面取消樓市限購政策的傳聞一度蔓延。盡管在一天之后沈陽市政府相關部門證實,沈陽并未實施所謂的全面取消限購政策,但事實上,房產部門在執行限購政策中,已經對個別政策條款進行了微調。

各地的“微刺激”政策也在陸續出臺。繼杭州、東莞等城市陸續推出以“備案”為名的樓市監控手段后,佛山也試圖對售價降幅過大的樓盤進行網簽限制。據悉,售價降幅超過10%的樓盤網簽將受到限制,開發商需重新辦理明碼標價手續。盡管地方政府或明或暗的救市措施低調出臺,放松限購的呼聲也日益高漲,但中央的態度依然曖昧。

圍繞著樓市依然在上演著一場場悲喜劇。在不少唱空者認為,房地產已達到生死邊緣,要在9月前出逃之時,5月各上市房企所公布的銷售數據卻普遍止跌回升。

或許,樓市有望低位企穩?

悲觀預期或將引致限購松綁

目前中介型研究機構對后市的預判,普遍認為后市樓市較為悲觀。

根據世聯行發布的研究報告稱,在監測的30個重點城市的數據顯示,5月30個大中城市商品房成交面積為1570.19萬平方米,環比上升9.6%,同比下降10.1%。其認為雖然環比有所回升,但主要是開發商疊加推盤且擴大降價所致,信貸環境依然偏緊,隨著傳統淡季到來,6、7月的市場成交將進一步走弱。

中原地產的研究似乎更為悲觀,其針對深圳樓市得出的結論是,9月該市房地產市場將全面衰退,屆時房價下跌將顯而易見。具體論據在于,今年前5月,深圳一、二手房的成交總量同比下降42.8%,創下2008年以來的新低。而同期多數新盤銷售率低于5成,遠低于去年70%的平均去化率。成交總量的下降使得深圳樓市的庫存迅速增加,目前庫存去化周期已達13個月。最近三周,深圳每80名樓盤訪客,才可促成一宗交易。而在去年前三季度,平均每38位訪客可成交一宗。

樓市如果確如其所料,地方政府救市就無可厚非——特別是各種限購措施,在庫存高企的年代就應該退出歷史舞臺。

而近期松綁限購的消息確實不絕于耳。4月以來,無錫、南寧、銅陵等多個城市相繼推出相關措施。降低開發商土地保證金、放寬戶籍準入規定以及各種差別化限購政策紛紛出臺,但這些措施大多有限制區域以及限定條件。

6月10日,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在微博上透露:“即日起,沈陽取消限購,本地人和外地人可購買多套住宅。”《中國經營報》記者從中介公司了解到,當天沈陽確實不限制購房資格。但一天后,沈陽市的限購政策又再恢復如初。沈陽房產部門的相關人士強調,并沒有取消限購的文件出臺。

與沈陽取消限購的猶抱琵琶半遮面相仿,廣東佛山市高明區的松綁限購也是一再難產。早在一個月前,佛山市高明區就傳出松綁限購的消息。但同樣一天后,當地住建局回應稱,“松綁限購”只處于研討階段。

本報記者從華南某市房管部門的負責人處了解到,早在今年3月上旬,住建部副部長齊驥就“雙向調控”作出解析后,各地房管部門對于取消限購就已經開始制定計劃。“中央一直沒有一個明確的態度,我們怕會犯錯誤。”該人士表示,如果取消限購后房價有報復性增長,“這影響會很大。”

6月上旬,住建部總經濟師馮俊強調,對房地產市場調控始終堅持保護自主性需求、遏制投資需求這個原則。彼時,馮俊強調,還沒有一個地方公開說要取消限購。銀行證券的分析報告則認為,限購政策的放松力度或將低于預期,“中央的態度將使地方在放松及取消限購政策上顧慮更多。”

“5月樓市已經企穩”

本報記者此前曾報道,住建部在5月匯總了主要城市的調研,并向國務院提出下一階段房地產政策的有關建議,“不打壓、不刺激”“尊重市場規律”以及“加強市場監控、做好應對方案”成為了基本口徑。

如果從上市房企的數據看,樓市似乎并非如此悲觀。6月9日,越秀地產公布了5月的銷售業績,今年1至5月,越秀地產累計銷售金額同比下降了1%,但當月銷售金額為19.58億元,同比上漲了72%。

與越秀地產相仿,綠地集團在今年5月的銷售金額為17.91億元,接近前4個月的銷售總額,同比增加了37%。恒大地產以及融創中國同比則分別增加28%和23%。龍頭企業保利地產同比增幅由負轉正,由4月的-12%回升至5月的10%。在13家上市房企中,有11家銷售金額同比上漲,只有世貿和富力出現下滑。

“銷售業績上漲的最重要原因在于我們加大了促銷力度,另一方面銀行放款速度也在加快。”華南某房企集團銷售總監向本報記者表示。綠地集團今年前4個月的平均售價為7526元/平方米,到了前5個月該數據下降為7075元/平方米。業內人士按5月的銷售面積測算,5月的銷售均價僅為6611元/平方米。

同樣越秀地產今年前4個月的銷售均價同比下降了12%,約1.29萬元/平方米,5月的銷售均價則進一步下降至1.22萬元/平方米。隨行就市、降價促銷似乎成為了各大開發商的普遍共識。保利地產在佛山的客戶向記者表示,保利地產在佛山的一些項目價格已經回到兩年前。數據顯示,佛山的保利紫山花園和保利公館兩個項目在5月通過加大促銷,銷售金額分別達到4億元和2.7億元,環比上升了54.7%和81%。

“需求還是足夠的,此前就是因為銀行放貸太慢,我們有些客戶去年年末已經簽了買賣合同,但直到今年3月同貸書都還沒下來。”上述銷售總監言道。今年春節前后,按揭貸款利率進一步上浮,“二三線城市首套房按揭貸款一般上浮5%~15%,對銷售造成較為明顯抑制。”申銀萬國的研究報告稱,隨后則傳出銀行停止放貸的消息。

今年5月,伴隨著中央調研使銀行“加快放貸”審批。5月13日,央行召開座談會,要求支持居民自住需求。“此次銀監會的表態再次反映了中央高層對房地產市場的態度,一方面不直接刺激,調控市場化,另一方面支持首套住房需求,防止房地產市場及經濟進一步惡化。”銀河證券的研究報告稱。

某股份制銀行廣東分行某行長透露,早在央行座談會召開前,有些銀行提前領悟其意圖,已經開始加快放貸。5月下旬,本報記者從某國有銀行廣東分行某相關負責人處了解到,該行房貸額度同比增長15%,而平均放貸速度則已經比此前提前了15天。另一家國有銀行則表示,年初最長的放款速度要3個月以上,現在最短只需15天。

雖然首套房利率水平仍處于高位,但銀行停貸現象正在逐步減少。據融360金融搜索平臺的數據顯示,在調查的21個城市中,5月有14個城市出現停貸現象,較4月停貸城市減少。停貸銀行以股份制商業銀行居多。

“回款速度快,除了利于銷售外,也有利于我們的下一步投資。”上述房企集團銷售總監表示。5月申銀萬國跟蹤的48個重點城市的銷售數據與世聯行相近,但結論卻并不一致。“我們認為,5月樓市市場已經企穩,目前銷售基本處于底部徘徊。”申銀萬國的研究報告稱。

其中一個重要表現是,5月新開工面積有所回暖。該報告預計5月單月新開工面積同比下降10%,較之4月同比下降15%有所收窄。今年一季度由于市場惡化,新開工面積由同比上漲33.1%驟然下降至-25.2%,顯示開發商的信心跌至冰點。隨后二季度開始有所回暖。該報告預計今年全年新開工面積同比只下跌2%。

今年各地紛紛出現

取消樓市限購傳聞

沈陽

6月10日,消息傳出沈陽限購取消,本地人和外地人可購多套住宅。隨后,房產部門于11日否認全面放開限購。

佛山

5月10日,消息傳出佛山市高明部分區域試點放松限購政策,新政策規定自然人僅憑身份證即可購買。

寧波

5月6日,微信傳出寧波要放開限購,放寬之后將只查購房者在擬購房的縣(市)區域是否有房,不再查詢戶口所在地是否有房。

南寧

4月29日,南寧宣布限購松綁。根據有關規定,從2014年4月25日起,廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

天津

4月28日,天津濱海新區將實施差別化限購政策,只要濱海范圍內無房,即可在新區購房。

杭州

4月2日,傳出杭州松綁甚至取消“限購”的消息,稱一系列促進房地產市場穩定發展的政策正在醞釀。其中包括限購的松綁,以及二套房貸款門檻的降低等。

本文來源:網易財經

 
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